La Roumanie est un État d’Europe de l’Est, le septième pays le plus peuplé de l’Union européenne et le neuvième par sa superficie. La géographie du pays est structurée par les Carpates, le Danube et le littoral de la mer Noire. Située aux confins de l’Europe du Sud-Est et de l’Europe centrale et orientale, la Roumanie a comme pays frontaliers la Hongrie, l’Ukraine, la Moldavie, la Bulgarie et la Serbie.
Les prix de l’immobilier en Roumanie continuent d’augmenter fortement. L’économie se développe bien, mais dans un contexte d’inflation inquiétante. Le déficit budgétaire du gouvernement augmente, le commerce et le compte courant se détériorent et le Leu roumain (RON) recule. La politique reste instable et les niveaux de corruption et d’insatisfaction populaire sont élevés.
En 2019, le prix de vente moyen des appartements en Roumanie a grimpé de 8,23% en glissement annuel (4,02% corrigé de l’inflation) à 1341 €/ m2, après des hausses de 6,44% en 2018, 10,86% en 2017, 10,41% en 2016 et 6,73% en 2015, sur la base des chiffres de imobiliare.ro.
Au cours du dernier trimestre, les prix des logements à l’échelle nationale ont augmenté de 5,42% (4,45% corrigés de l’inflation) au quatrième trimestre 2019.
Toutes les grandes villes du pays ont vu les prix des logements augmenter en 2019:
- A Bucarest, le prix de vente moyen des appartements a augmenté de 5,84% (1,73% corrigé de l’inflation) en glissement annuel pour s’établir à 1 413 € le m².
- À Cluj-Napoca, la quatrième ville la plus peuplée de Roumanie, les prix des appartements ont fortement augmenté de 10,1% (5,82% corrigé de l’inflation) en glissement annuel, à 1 712 € le m².
- À Constanta , la plus ancienne ville du pays, les prix des appartements ont augmenté de 8,33% (4,11% corrigé de l’inflation) pour s’établir à 1 210 € le m².
- À Timisoara , le prix de vente moyen des appartements a augmenté de 5,47% (1,37% corrigé de l’inflation) à 1 273 € le m².
- À Brasov , le prix de vente moyen des appartements a augmenté de 6,9% (2,74% corrigé de l’inflation) à 1 178 € le m².
La demande reste forte. Au troisième trimestre 2019, la demande de logements résidentiels dans les six plus grandes villes de Roumanie a bondi de 16% en glissement annuel à environ 175000 unités, selon la plateforme de renseignement immobilier Analize Imobiliare. Cela est conforme aux chiffres publiés par l’Agence nationale du cadastre et de la publicité immobilière, qui ont montré que le nombre total de transactions de vente immobilière en Roumanie a augmenté de 11% en glissement annuel à 382996 unités au cours des trois premiers trimestres de 2019.
Pourtant, la construction résidentielle était presque stable. Au cours des onze premiers mois de 2019, le nombre total de permis de construire résidentiels en Roumanie a légèrement diminué de 1,5% à 39359 unités par rapport à l’année précédente, selon l’ Institut national des statistiques (INS). La superficie des permis de construire résidentiels délivrés a légèrement augmenté de 0,6% en glissement annuel à 10,02 millions de m² en janvier-novembre 2019.
Le PIB de la Roumanie a augmenté de 4,1% en 2019, après des expansions de 4% en 2018, 7% en 2017, 4,8% en 2016, 3,9% en 2015 et 3,4% en 2014, selon la Commission européenne (CE). Le gouvernement vise une croissance économique de 4,1% cette année.
Il n’y a pas de restrictions sur l’acquisition de logements par les ressortissants étrangers en Roumanie. La propriété foncière est délicate, mais les sociétés constituées en Roumanie ainsi que les ressortissants étrangers résidents et les citoyens européens non-résidents peuvent acquérir des terres.
Histoire: le grand effondrement du marché immobilier en Roumanie
L’économie roumaine a connu une croissance robuste de 2001 à 2008, avec un taux de croissance annuel moyen du PIB réel de 6,6%, selon le FMI. De 2002 à début 2007, les prix et la demande de l’immobilier ont augmenté en prévision de l’adhésion à l’UE, qui a eu lieu en janvier 2007. Mais les investisseurs ont été déçus par la non mise en œuvre des réformes économiques et politiques, qui avaient été promises dans le cadre des conditions d’adhésion à l’UE. La corruption est restée répandue, largement tolérée par le gouvernement.
Puis vint la crise de l’euro. Le PIB a plongé de 5,5% en 2009 et a chuté de 3,9% en 2010. Les prix des logements ont chuté de 20,62% (-24,18% corrigé de l’inflation) en glissement annuel en 2009 et de 15,88% (-22,07% corrigé de l’inflation) en 2010. le marché du logement est resté déprimé pendant les quatre années suivantes, les prix chutant chaque année de 2011 à 2014.
Dans l’ensemble, les prix des logements ont chuté de plus de 57% de 2008 à 2014.
Le marché du logement a commencé à se redresser en 2015, les prix ayant finalement augmenté de 6,73% (7,46% corrigés de l’inflation) par rapport à l’année précédente, grâce à l’amélioration des conditions économiques. Le marché du logement a continué de se renforcer depuis lors, les prix des logements ayant bondi de 10,41% (10,51% corrigé de l’inflation) en 2016, de 10,86% (8,06% corrigé de l’inflation) en 2017, de 6,44% (3,32% corrigé de l’inflation) en 2018 et de 8,23% supplémentaires (4,02% corrigés de l’inflation) en 2019.
En décembre 2019, le leu roumain (RON) a enregistré baisse historique face à l’euro, avec un taux de change d’environ 4,7757 RON pour un euro. La dépréciation de la monnaie est principalement attribuée à la détérioration rapide de la balance commerciale et du compte courant du pays et au scepticisme croissant des investisseurs à l’égard des politiques expansionnistes du gouvernement.
